หลากมุมมองตลาดคอนโดฯ ปี 53 กลับมาร้อนแรงอีกครั้งด้วยการคาดการณ์ว่าซัพพลายใหม่จะเข้าตลาดมากถึง 6 หมื่นยูนิต จึงมีคำถามว่าตลาด ล้น หรือ ไม่ล้น


 

ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2553 นี้ มีแนวโน้มที่จะกลับมาร้อนแรงอีกครั้ง ด้วยปัจจัยด้านความต้องการที่อยู่อาศัยในเมือง เดินทางสะดวก ใกล้รถไฟฟ้า ประกอบกับบรรดาผู้ประกอบการมีความมั่นใจในทิศทางเศรษฐกิจปีนี้มากขึ้น ทำให้จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในปีเสือกว่า 50% ฟันธงได้เลยว่าต้องเป็นคอนโดมิเนียม

โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีการคาดการณ์ว่า จะเป็นกลุ่มทุนที่ขนคอนโดมิเนียมออกมาขายมากที่สุด รวมๆ แล้วไม่ต่ำกว่า 5 หมื่นยูนิต ซึ่งนับรวมถึงคอนโดมิเนียมตามเกณฑ์บีโอไอ ขนาด 28 ตารางเมตรภายใต้ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทด้วย

ตัวเลขคาดการณ์ดังกล่าว ทำให้กลุ่มนักวิชาการมีความกังวลว่า คอนโดฯ ใหม่ 5 หมื่นยูนิต ยังไม่รวม “ของเก่า” ที่ยังเหลือขายในตลาดอีกไม่น้อย จะผลักดันเข้าสู่ภาวะ “ล้น” หรือไม่?

“ตลาดอสังหาฯ ปีนี้ บ้านระดับล่างจะมีการแข่งขันสูง โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมระดับล่าง น่าเป็นห่วง เพราะคาดว่าจะออกมาเยอะมาก” นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าว

นายสัมมา ยังกล่าวอีกว่า ทำไมถึงบอกว่า คอนโดฯ ระดับล่างที่ออกมาเยอะถึงน่าเป็นห่วง เพราะราคาต่อยูนิตที่ต่ำ เริ่มต้นไม่เกิน 2 ล้านบาท อยู่ในทำเลที่มีความต้องการของตลาดเช่า จูงใจคนที่มีเงินฝากที่มองว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากไม่น่าสนใจให้เปลี่ยนเส้นทางการเงินมาลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมแทน โดยถูกจูงใจว่าราคาต่ำ ทำเลดี ขายต่อไม่ได้ ก็ปล่อยเช่า หลายคนจึงซื้อเพราะหวังปล่อยเช่า จึงมีคำถามต่อว่า ตลาดเช่าใหญ่ขนาดนั้นหรือไม่ ความต้องการระหว่างผู้ปล่อยเช่า และผู้เช่าสมดุลกันมากน้อยเพียงใด นี่เป็นสิ่งที่น่ากังวล

อย่างไรก็ตาม ผอ.ศูนย์ข้อมูลฯ เชื่อว่า สถานการณ์ของตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้อาจจะไม่เลวร้ายเหมือนยุคปี 2540 ที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่หวังเก็งกำไรจากใบจองเพียงอย่างเดียว โดยไม่มีความสามารถในการผ่อนชำระจริง เมื่อมีวิกฤติเกิดขึ้นจึงตัดสินใจทิ้งเงินจอง ไม่ผ่อนดาวน์ต่อ โครงการอาคารสูงหลายแห่งจึงต้องหยุดชะงัก ในขณะที่ปัจจุบันนักลงทุนส่วนใหญ่มีความสามารถในการผ่อนชำระได้จริง ประกอบกับ ทางฝั่งผู้ประกอบการเองมีความระมัดระวังในการทำตลาดมากขึ้น จึงเชื่อว่าตลาดจะไม่ล้มเหมือนในอดีต เพียงแต่ผู้ที่หวังจะลงทุนปล่อยเช่าอาจไม่ได้ผลตอบแทนตามที่มุ่งหวัง

นักวิชาการแนะเพิ่มสัดส่วนเงินจอง เงินดาวน์

ด้านรศ.มานพ พงศทัต อาจารย์พิเศษ ภาควิชาเคหะการ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ในฐานะเสาหลักของวงการอสังหาริมทรัพย์ ยังคงออกโรงเตือนบรรดานักพัฒนาที่อยู่อาศัย ว่า ปีนี้ผู้ประกอบการให้ความสนใจจะกลับมาลงทุนคอนโดมิเนียมมากขึ้นอีกครั้ง เพราะมองว่าเห็นสัญญาณของการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและตลาดมีความต้องการสูง โดยเชื่อว่าที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในปีนี้จะมีสัดส่วนของคอนโดมิเนียมมากกว่า 50% ถ้าเป็นเช่นนี้ ตลาดจะล้นหรือไม่

ผู้ประกอบการจึงควรหาแนวทางป้องกันการเก็งกำไรจากใบจองด้วยการขยับอัตราการวางเงินจอง เงินดาวน์ให้สูงขึ้น ไม่จูงใจให้เกิดความต้องการลงทุนเพียงระยะสั้น แล้วตัดสินใจทิ้งจอง ทิ้งดาวน์ได้ง่าย

ขณะที่นักวิชาการมองว่าตลาดคอนโดมิเนียม “อาจจะ” ล้น? แต่บรรดานักพัฒนาคอนโดฯ ขอเถียงหัวชนฝาว่า ซัพพลายใหม่ของคอนโดมิเนียมที่ออกมากว่า 5-6 หมื่นยูนิตในปีนี้ ยังไง ยังไงก็ไม่ล้น

ส.อาคารชุดยันแบงก์เข้มคอนโดฯ ไม่ล้น

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวให้ความคิดเห็นว่า ไม่เชื่อว่าคอนโดมิเนียมใหม่ที่จะออกมาในปีนี้จะล้นตลาด เนื่องจากมีหลายปัจจัยที่สนับสนุนให้ตลาดมีความต้องการที่สูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็น เรื่องราคาน้ำมันที่จะเพิ่มสูงขึ้น การจราจร ความไม่สะดวกในการเดินทางเข้าเมือง รวมถึง การยอมรับที่จะอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมได้มากขึ้น 

ปัจจัยดังกล่าวทำให้เกิดความต้องการจริง (Real Demand) ของตลาดคอนโดมิเนียมในยุคนี้ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-3 ล้านบาทที่ยังเคลื่อนตัวได้ดี ส่วนคอนโดฯ ตามเกณฑ์บีโอไอ ที่อาจฝ่ายอาจมองว่า จะเข้าสู่ตลาดจำนวนมาก ก็เชื่อว่าจะไม่มากนัก เพราะยังมีหลายกฎเกณฑ์ที่ยังไม่ชัดเจน

นอกจากนี้ สถาบันการเงินต่างๆ มีส่วนสำคัญที่จะช่วยคุมซัพพลายในตลาดได้เป็นอย่างดี เพราะแบงก์ในฐานะผู้ปล่อยสินเชื่อพัฒนาโครงการจะต้องพิจารณาผู้ประกอบการรายนั้นๆ อย่างละเอียดถี่ถ้วน ว่าเคยมีประวัติในการพัฒนาโครงการมาก่อนแล้วหรือไม่ ทำเลเป็นอย่างไร คุณภาพโครงการมีความเป็นไปได้มากน้อยเพียงใด แบงก์มีความเข้มงวดมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อแต่ละโครงการ โครงการใดที่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อจากแบงก์แล้ว ก็มั่นใจได้ส่วนหนึ่งแล้วว่ามีความต้องการจริง และมีโอกาสในการขายได้จริง

เจ้าพ่อคอนโดฯ ชี้ดีมานด์แนวสูงแทนแนวราบ

ด้านนายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวให้ความคิดเห็นว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ กำลังถึงจุดเปลี่ยนแปลง จากที่อยู่อาศัยแนวราบสู่แนวสูง ดังนั้น จำนวนอาคารชุดที่คาดการณ์ว่าจะออกมา 5-6 หมื่นยูนิตในปีนี้ เป็นไปตามความต้องการของตลาด และออกมาแทนที่ซัพพลายของบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์มากกว่าออกมาชนกันจนกลายเป็นซัพพลายล้น

เขากล่าวต่อว่า สังเกตได้ว่าสัดส่วนของการเปิดที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง สวนทางจากที่อยู่อาศัยแนวสูงที่เพิ่มขึ้น ทำให้ภาพรวมของจำนวนซัพพลายใหม่ในตลาดทั้งหมดจะยังคงใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา จึงมั่นใจว่าคอนโดมิเนียมปี 2553 จะไม่ล้นตลาด

ทั้งนี้ การเปิดตัวและจดทะเบียนอาคารชุดพักอาศัยในกรุงเทพและปริมณฑลของปี 2552 พบว่า มีการเปิดตัวอาคารชุดพักอาศัยประมาณ 2.5 หมื่นหน่วย ลดลง 24% ส่วนใหญ่ยังคงเป็นการเปิดตัวโครงการตามแนวรถไฟฟ้าทั้งสายปัจจุบันและอนาคต (คิดเป็น 80% ของจำนวนโครงการที่มีการเปิดตัวทั้งหมด) โดยทำเลที่มีการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยมากที่สุด ได้แก่ ถนนสุขุมวิท พหลโยธิน ลาดพร้าว รัชดา-พระราม 9

จากจำนวนดังกล่าว สัดส่วน 64% เป็นอาคารชุดพักอาศัยระดับกลางที่มีราคาขายรวม 1-3 ล้านบาทต่อหน่วย โดยในปีที่ผ่านมาบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) มีการเปิดตัวอาคารชุดพักอาศัยทั้งหมดประมาณ 7,800 หน่วย คิดเป็นส่วนแบ่งการตลาดประมาณ 30%

สำหรับการจดทะเบียน อาคารชุดพักอาศัยในกรุงเทพและปริมณฑลปี 2552 ฝ่ายวิจัยและพัฒนาของแอล.พี.เอ็น.ฯ คาดการณ์ว่าจะมีการจดทะเบียนทั้งสิ้นประมาณ 2.7 หมื่นหน่วย ซึ่งใกล้เคียงกับปี 2551 โดย 67% เป็นอาคารชุดพักอาศัยระดับกลาง ส่วนอาคารชุดของแอล.พี.เอ็น.ฯ มีการจดทะเบียนอาคารชุดพักอาศัยทั้งสิ้นประมาณ 6,300 หน่วย คิดเป็นส่วนแบ่งการตลาดประมาณ 23%

จำนวนคอนโดมิเนียมในปี 2553 ที่เจ้าพ่อคอนโดฯ คาดการณ์ว่าจะอยู่ที่ 5-6 หมื่นยูนิต เท่ากับว่า จะมีซัพพลายใหม่เพิ่มขึ้นแบบ “เท่าตัว” เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ยังไม่นับรวม “ซัพพลายเก่า” ที่เหลือขายในตลาด และซัพพลายที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ อาจถูกนำมา “รีเซล” ขายใหม่อีกไม่น้อย เรียกได้ว่า จำนวนคอนโดมิเนียม“พร้อมขาย” ในตลาดปีนี้ “มหาศาล” ทีเดียว

และแม้ว่าซัพพลายใหม่ที่ออกมาจะเป็น “เรียล ดีมานด์” อย่างที่บรรดาผู้ประกอบการเอ่ยถึง แต่ปีนี้ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงใหญ่อย่างสถานการณ์ “การเมือง” ซึ่งจะเป็นตัวแปรสำคัญที่อาจ “ฉุด” ทั้งเศรษฐกิจ และการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคได้
 

ที่มา: กรุงเทพธุรกิจ วันจันทร์ที่ 11 มกราคม 2553